【行业经验】车主违规乱停车，物业怎么办？

一车主在某小区未将车辆停放在规定的车位上，遭物管保安锁车，后缴纳30元罚款后，才得以离开，事件发生后，不少业主认为：小区车辆违规停放影响到其他人的出行，必须要严加谴责，而保安对这种行为严加管理也是理所应当。

　　物业公司认为：物业保安管理小区乱停车是受小区全体《业主公约》及业委会合同约定的职责所在。除要保证小区通道正常通行外，更重要的是必须保证消防通道正常通行安全的需要。根据现行法律规定，物业公司不具备行政处罚权，行政处罚必须由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。

　　那么，车主在小区内违规停车，物业企业该怎么办？管理中该注意哪些法律风险？

　　本期，我们特别邀请了四位协会法律顾问团成员：北京京都(深圳)律师事务所高级合伙人刘长森、万商天勤(深圳)律师事务所合伙人刘利彪，万商天勤(深圳)律师事务所律师雷昭新、前深圳市住建局调研员张玉亭，一起去看看他们对本事件的剖析解读及对企业的提醒！

物业公司管理车辆停放秩序相关问题之法律分析

　　刘利彪律师

　　一、物业公司不具备法律授予的行政处罚权
　　1、根据《行政处罚法》相关规定，罚款属于行政处罚的一种，除法律、行政法规、地方性法规、部委规章及地方性规章外，其他规范性文件不得设定行政处罚，因此物业公司制定的文件不得设定罚款，且物业公司也不具备法律授予的行政处罚权，自然也就无权要求违规停车的车主缴纳罚款，物业公司的这种处罚行为即不具备合理性和合法性。
　　2、物业也无权锁车，对违规停车的车辆上锁，侵犯了业主的物权，如果造成车辆损失的，物业还要承担相应的赔偿责任。
　　3、根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，如果物业公司在签订物业管理合同时约定了可以对于业主违规停车的行为进行收费的话，则物业公司可以根据合同约定对业主收取违约金，但违约金不能通过锁车等不正当方式强行收取。
　　4、如果物业公司在签订物业管理合同时对此未作明确约定，那么物业公司不得对业主违规停车的行为收取任何费用。

　　二、物业公司可能面临的法律风险
　　1、物业公司通过建立停车位有偿使用合同的方式对于车辆停放加强管理的话，则需要注意车辆被盗的法律风险。根据 《物业管理条例》第三十六条第二款规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
　　2、物业公司没有尽到起码的安全防范义务，对车辆的丢失有重大过错的，物业公司则应当承担赔偿责任，实践中典型的过错有以下几种：小区内负责监控设施的物业人员由于疏忽没有保存到被盗时的监控录像;对应当登记的车辆、人员没有登记；应当定时巡逻的没有按时巡逻；应当检查出入证件的没有检查到位等等。

　　三、物业公司的管理方法建议
　　1、对于小区乱停车的现象，物业公司只能疏不能堵，要采取合理合法的手段去管理，而不能采取强制性的、违法的手段去干涉。
　　2、可在小区主干道设置隔离设施，加强管理。
　　3、可对业主乱停车的不文明行为书面提醒或通过宣传栏、电子屏等批评。如果有关人员乱停车妨碍了他人通行或小区秩序，对其他业主的利益造成了损害，物业公司可以制止，也可以要求其依据实际损失进行赔偿。

　　浅析物业管理停车秩序中的法律风险及防范

　　雷昭新律师

　　随着居民私家车拥有量急剧增加，小区内乱停车现象越来越普遍。在封闭、空间有限的小区里，乱停车不仅致堵还极易埋下安全隐患，部分小区曾发生过因乱停车导致救护车、消防车进不来而影响救援的事件。长期以来，小区内乱停车现象禁而不绝，甚至愈演愈烈，小区停车位供不应求固然是客观原因，更主要的还是因为部分业主缺乏公德意识，找不到停车位就见缝插针，有意无意“越线”乱停，只图自己方便。同时，很少有业主会因为在小区内乱停车就受到处罚，久而久之，少数业主更加肆无忌惮。

　　一、物业公司处罚行为性质分析
　　小区停车乱象主要分为两种情况，一种是一些小区本身停车位“先天不足”，而小区自身管理也跟不上，导致乱停车现象严重；另一种是有的业主有空车位不停，却占用主干道、转弯处、消防车道等要道。对于频频出现的车辆乱停现象，有的物业公司采取了对违停车辆上锁并要求车主缴纳罚款的方式加以警告和处罚。

　　从法律的角度来看，物业公司的这种处罚行为是不符合法律规定的。首先，物业的这一处罚行为，从性质上来看属于“罚款”，根据《行政处罚法》的相关规定，除法律、行政法规、地方性法规、国务院部、委员会制定的规章以及省、自治区、直辖市人民政府和省、自治区人民政府所在地的市人民政府以及经国务院批准的较大的市人民政府制定的规章以外，其他规范性文件不得设定行政处罚。罚款属于行政处罚的一种，因此，无论物业公司是根据业主大会制定的管理规范还是业主公约，均不得对乱停车的业主实施罚款的处罚。其次，物业公司也不具有行政处罚权，即使罚款存在法律依据，也不应当由物业公司来实施。另外，物业公司擅自锁车的方法也是不可取的，如果对车辆造成损害，物业公司还应当对车主予以赔偿。

　　二、物业公司管理停车秩序中存在的法律风险
　　对于小区中存在车辆乱停的现象，物业公司应当通过合法、合理的手段来进行管理。物业公司作为小区秩序的管理者，接受业委会的委托提供物业管理服务，而车辆停放服务则是由辖区物业管理服务附带产生的附加服务，物业公司有权对停车场进行经营管理，并收取车辆停放费。而对于这一服务，物业公司可以在物业管理合同或者与业主另行签订的车位有偿使用合同当中作出明确约定，约定在业主不按照管理规范将车辆按秩序停放在合理位置上时，物业公司有权对其作出锁车的处理，并要求其缴纳一定数额的违约金，如果发生对其他业主的利益造成损害或者妨碍到消防车辆驶入等情况的，还应当予以赔偿。当有了合同的明确约定以后，物业公司对于乱停车的业主就可以采取锁车并要求其缴纳违约金的方式进行处罚了，但值得注意的是，首先，锁车行为不能对车辆造成任何损坏，其次，当业主按照管理规范将车辆停在了指定位置上时，物业公司对车辆的受损、灭失情况承担风险。

　　所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业辖区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等情况。车辆停放期间车辆外表可能被第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或者抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业公司面临赔付金额较大的风险。此类事件的责任承担关键在于停车性质的判断，双方之间保管合同法律关系的成立与否决定了物业公司的赔与不赔。

　　因此，在物业公司提供该项服务时，应当注意以下方面：首先，与业主或者使用人签订车辆服务协议，明确合同性质，排除保管关系。根据以往法院的判例来看，如果保管合同关系不成立，则物业公司无需对车辆的毁损或灭失承担责任。其次，物业公司可以从停车场硬件建设及维护来防范风险，确保停车场的规划和建设符合法律规定的条件，在选址上尽量避开广告牌、危墙等，同时须负责做好相关停车场设施的维护和维修保养，在日常巡查当中及时发现和解决问题，排除危险。另外，将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌，安置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等，停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围栏和隔离，明确禁止车辆停放在上述区域。

　　除此之外，还可以从车辆停放管理软件上防范风险。制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，对车辆明显已有的损害和破损应记载在凭证上;同时对停车场停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。当车辆进入停车场后，停车场工作人员应履行管理职责，负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥，及时制止不规范的停放行为，防止造成停放车辆的损害。

　　三、解决乱停车现象的建议
　　对于小区乱停车的现象，在没有出台相关的法律法规填补空白的情况下，物业公司要通过提高自身管理水平来治理这种现象。例如在小区停车位不足的情况下，可以通过业主大会授权物业公司做好停车规划，在小区内尽可能增划一些停车位，并在有消防通道的地方打上桩，防止被占用，以此来规范停车行为。在小区车辆停放管理中，物业公司不能不作为，要主动与业主一起制定符合本小区实际的停车管理方法，统计小区车辆，划出付费车位、临时车位与禁停区，做好日常车辆的疏导工作。为缓解因小区地面停车位不够、业主争抢导致的乱停车，物业公司可以针对停放车辆这一物业服务项目收费制度进行修改和完善，调整地面停车位和地下车位收费标准，引导业主将车辆停放在地下车库，提高小区内车位使用率，减少地面的停车压力。同时，物业公司要加大巡查力度，增设照明、监控等安保设施，切实保证地下车库管理的安全、规范。

　　张玉亭：车主违规乱停车，物业怎么办?

　　1、物业公司的罚款是不对的，于法无据。但如果有业主公约或业主大会的相关决定，可以对违约的相对人处以违约金等处罚措施，违约金的收支管理应当明确和规范。
　　2、物业公司对小区内车辆乱停放的指引、疏导、劝阻、排除妨碍、提供帮助等管理措施，是于法有据、正当合理的，也是其必须履行的义务;与此相关的驾车人或车主，应当配合其管理。
　　3、物业公司的上述管理措施，其权力和职责的本质，来源于有关法律法规规定和全体业主的授权。
　　4、物业公司的相关管理措施及后果等，应当与业主组织及时沟通。
　　5、应当以宣传教育为主，并及时告知政府执法机构。
　　6、对于严重违规或违反社会公德者，可以与诚信机制联系处理。

　　刘长森：车主违规乱停车，物业怎么办?

　　我认为，物业公司在遇到业主违规乱停车问题时，应该从以下几个方面着手：
　　1、对违停车辆和违停现场进行拍照和录像。
　　2、电话通知车主限时将车辆移开并对电话录音进行证据保全。
　　3、必要时通知交管部门进行现场处理。
　　4、在紧急情况下，请专业机构将违停车辆拖离，并要求违停车主承担物业公司垫付的拖车费。
　　5、在禁停区域设立禁停标志，采取必要的隔离措施。