信用体系下物业管理招投标策略-4月20-21西安

第一部分：新时期下物业招投标策略及不同业态特色物业管理方案编写的要点

（一）如何做好招投标前期策划、如何策划主动出击为日后成功中标做准备？

（二）如何响应招标需求成功中标？市场调研和现场路勘重点关注那些问题？

（三）投标拟写管理方案时对八类业态的确定

（四）物业管理方案中（四项基础业务）服务标准

（五）不同业态、不同特点与档次的物业，其物业管理方案必须要有针对性，具体要点如下：

1、方案编写组必须认真阅读招标（采购）文件内容，对照招标文件要求一一应答

2、根据物业性质特点，制定服务标准和管理方法，提出服务承诺和具体落实指标

3、根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定物业前期介入及接管计划

4、根据服务标准，确定组织结构、人员配备，编制岗位责任制度，运作方法等

5、针对楼盘周边配套规划、业主构成等，制定有针对性的日常管理措施

6、根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算

7、按物业设备设施的构成和服务标准，测算物业费标准和收支平衡预算

8、对物业的出入口、停车场、配套设备设施、管理用房等提出合理化建议

9、对重点管理内容展开描述，如停车场、财务管理、安全防卫措施等

10、提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想

11、物管方案拟定方法和过程控制流程图

12、居住类物业十种类型物业管理模式解析、金钥匙、睿服务适合那类客户

13、商业、写字楼综合体物业管理模式介绍

案例：管理方案中各类预案的流程和表述

第二部分：不同业态物业费测算标准与依据

1、应清晰哪些是物业公司的主营收入、公用部位经营收入、其他经营收入

2、依据法规，物业费各项支出的合理占比，标杆企业数据解析

3、酬金制和包干制分别适用于哪种业态，如何获取物业公司最大合理利润

4、物业费测算中各类保险占比与风险抵御间的关系

5、固定资产的折旧、不可预见费及各项税费

6、不同业态物业的公共能源合理比例值

7、物业服务等级与物业费测算的关系

8、写字楼等级与物业费测算的关系

9、商业综合体、科研办公楼物业费测算要点

案例、万科物业《物业费测算指引》解析

赠送万科物业《物业费测算表》回家即用

第三部分：物业管理四大基础业务在方案中的体现

1、保洁类

①楼内及楼外保洁各类作业细则及要求

②环境绿化、会所服务作业细则及要求

③家政服务作业细则及要求

④保洁工作检查制度

2、安全类

①治安管理要点  ②交通及停车场管理要点

③消防管理要点  ④紧急突发事件管理要点

3、设备设施类

①设备设施维修保养计划安排

②各类设备设施维护管理要点

③家庭维修作业细则及要求

4、客户服务类

①客户档案库的建立②客户投诉、报修处理机制的建立

③客户服务管理制度④装修管理要点⑤商铺管理要点。

案例：万科物业《季度管理服务报告》解析